STEP 7.申し込みから契約まで
売買契約と留意点
購入申し込みの後には、売買契約を結ぶことになります。契約書の内容や手付金のことなど、一般にはあまりなじみがないことが多いので、事前に知っておくと安心ですよね。
売買契約書を確認しよう
売主と買主の取り決めを形にするのが、売買契約です。住まいは大きな買い物だけに、売買契約は慎重に結びたいところです。一度締結してしまうと、解約するのはかなり困難ですから、どんな契約を結ぶことになるのか、関係書類をあらかじめしっかり確認しておきましょう。
契約に関係する書類には、「売買契約書」の他、「重要事項説明書」「設計図面」「確認申請書」「地盤調査資料」などがありますので、事前にこういった書類をもらって予習しておくとよいでしょう。
契約書の中で確認すべきポイントは、以下のようなものです。
●所在や土地の面積、建物の概要など
●諸手続の期限
●契約解除や契約不履行についての取り決め
●ローン特約など特約がある場合にはその内容
●設備や備品の取り扱いについて（主に中古住宅の場合）
●欠陥や不具合があった時の対応（瑕疵担保責任）
●特記事項
契約に関係する書類には、「売買契約書」の他、「重要事項説明書」「設計図面」「確認申請書」「地盤調査資料」などがありますので、事前にこういった書類をもらって予習しておくとよいでしょう。
契約書の中で確認すべきポイントは、以下のようなものです。
●所在や土地の面積、建物の概要など
●諸手続の期限
●契約解除や契約不履行についての取り決め
●ローン特約など特約がある場合にはその内容
●設備や備品の取り扱いについて（主に中古住宅の場合）
●欠陥や不具合があった時の対応（瑕疵担保責任）
●特記事項
手付金について知っておこう
売買契約の際には、一般に手付金を支払います。契約に対する保証金のようなもので、買主の都合で契約を破棄する場合には、この手付金を放棄することになります。また売主都合で契約が破棄される時には、倍の金額が買主に支払われます。
ただし、こういった「手付金による解約」が有効なのは、「契約相手が契約の履行に着手するまで」と定められているので、注意してください。
支払った手付金は頭金に組み込まれますので、物件引き渡しの前に頭金と諸費用を精算する時には、その分を差し引いた金額を支払うことになります。
手付金の金額については、売主が不動産会社（宅地建物取引業者）の場合には「物件価格の20％以下」という決まりがあります。また、手付金が売買代金の10％（未完成物件では5％）もしくは1,000万円を超える場合には、万が一不動産会社が倒産した場合にも手付金が保証されるよう、銀行や保証会社が保全措置を取ることになっています。
ただし、こういった「手付金による解約」が有効なのは、「契約相手が契約の履行に着手するまで」と定められているので、注意してください。
支払った手付金は頭金に組み込まれますので、物件引き渡しの前に頭金と諸費用を精算する時には、その分を差し引いた金額を支払うことになります。
手付金の金額については、売主が不動産会社（宅地建物取引業者）の場合には「物件価格の20％以下」という決まりがあります。また、手付金が売買代金の10％（未完成物件では5％）もしくは1,000万円を超える場合には、万が一不動産会社が倒産した場合にも手付金が保証されるよう、銀行や保証会社が保全措置を取ることになっています。
契約の解除についても知っておこう
一度売買契約を結んでしまうと、契約を解除することは困難です。ただ、前項で説明した「手付金による解約」以外にも、どんな場合にどのような負担をすれば解除できるのかを知っておけば、冷静な判断がしやすくなりますから、ケースごとの条件などを押さえておきましょう。
○ローン特約による解約
住宅ローンを利用する売買契約では、ほとんどの場合、「ローン特約」が盛り込まれています。STEP3の「申し込みから融資実施までの流れ」でも触れていますが、これによりローンの本審査に落ちた場合など、ローンが利用できなくなったときには、買主の負担なく契約を解除することができます。
○契約不履行による解除
どちらかが契約を守らなかった場合には、催告した上で契約不履行による解除が可能となります。売買契約では一般に、契約を守らなかった側が違約金を支払うよう定められています。
○建物の滅失・毀（き）損による契約解除
売買契約締結から引渡しまでの間に、地震ほか天災など、売主・買主ともに責任のない理由によって建物がなくなってしまったり、壊れて使用できなくなった場合には、危険負担の特約によります。通常は契約を解除し、違約金などの支払い義務は双方に発生しないとするものが多いようです。ただし、危険負担の特約がないときは、買主に代金の支払い義務がありますので、どのように決められているか、しっかり確認しましょう。
○ローン特約による解約
住宅ローンを利用する売買契約では、ほとんどの場合、「ローン特約」が盛り込まれています。STEP3の「申し込みから融資実施までの流れ」でも触れていますが、これによりローンの本審査に落ちた場合など、ローンが利用できなくなったときには、買主の負担なく契約を解除することができます。
○契約不履行による解除
どちらかが契約を守らなかった場合には、催告した上で契約不履行による解除が可能となります。売買契約では一般に、契約を守らなかった側が違約金を支払うよう定められています。
○建物の滅失・毀（き）損による契約解除
売買契約締結から引渡しまでの間に、地震ほか天災など、売主・買主ともに責任のない理由によって建物がなくなってしまったり、壊れて使用できなくなった場合には、危険負担の特約によります。通常は契約を解除し、違約金などの支払い義務は双方に発生しないとするものが多いようです。ただし、危険負担の特約がないときは、買主に代金の支払い義務がありますので、どのように決められているか、しっかり確認しましょう。
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